Kancelaria Notarialna – Robert Wiciński – Notariusz

Aleksandrów Łódzki

 

WWW

Linki/Pobierz/Info

 


HIPOTEKA (ZALETY I WADY)

Sprzedajemy mieszkanie – zamieszczamy anons w biurze pośrednictwa obrotu nieruchomościami lub na odpowiednim portalu w Internecie, opisujemy lokal, jego stan techniczny, wskazujemy, które z mebli pozostają w mieszkaniu, zamieszczamy zdjęcia lokalu, proponujemy cenę i czekamy... Ktoś dzwoni na podany w ogłoszeniu numer telefonu, zadaje mnóstwo pytań, twierdzi, że ma odłożoną na zakup gotówkę, na końcu pyta o cenę, i po naszej odpowiedzi i chwili milczenia dziękuje za rozmowę nie umawiając się do obejrzenia lokalu w naturze. Kolejny telefon podobnie, i kilka następnych również...
Obniżyć cenę? – Zakrada się w myślach niepewność. – Nie, przecież lokal jest tyle warty, ile zaproponowaliśmy. – Upewniamy się, lecz bez przekonania.
No i jest kolejny zainteresowany rozmówca – lokal mu odpowiada, i z opisu i z fotografii, cena także, świetnie położone, bo blisko miejsca jego zatrudnienia, no ale w tej chwili może zapłacić połowę ceny, drugą połowę otrzyma od dłużnika (jego pracodawcy) za pół roku, no i wtedy będzie mógł ją nam zapłacić.
Sprzedać? Bez połowy pieniędzy? Nie sprzedać? Pół roku to znowu nie tak długo. A może prawo przewiduje sposoby na zabezpieczenie odroczonej płatności?
Pomyślmy – gdyby prawo nie miało propozycji na podobne sytuacje, banki nie udzielałyby kredytów, w których zwrot kapitału rozkładany jest na wiele lat. Czy podobne zabezpieczenia zapłaty przewidziane są dla "zwykłego Iksińskiego"?

Tak. Tradycyjnie, jednym z uznawanych za najpewniejsze, bo rzeczowych zabezpieczeń odłożonej w czasie płatności jest hipoteka. Ustawodawca polski nazywa hipotekę ograniczonym prawem rzeczowym, czyli skutecznym wobec wszystkich prawem na rzeczy cudzej. Wobec wszystkich, to znaczy także wobec kolejnego właściciela obciążonej hipoteką nieruchomości, czy prawa, (nie można więc nieruchomości lub praw nią zabezpieczonych ukryć przed wierzycielem, czy uciekając przed odpowiedzialnością zbyć powodując wygaśnięcie hipoteki), jak i wobec innych wierzycieli naszego dłużnika, którzy nie zadbali o zabezpieczenie zapłaty ich długów w formie hipotecznej.
Hipoteką, zgodnie z przepisami art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, można obciążyć nieruchomość, prawo użytkowania wieczystego wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczoną hipoteką, czy część ułamkową nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności prawa użytkowania wieczystego, a także we współwłasności budynków i urządzeń posadowionych na użytkowanym gruncie, będących odrębnymi od gruntu nieruchomościami, jak i w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.
Obciążony hipoteką może być przedmiot planowanej sprzedaży, jak i zupełnie inna nieruchomość lub inne, wyżej wspomniane, prawo majątkowe mające zdolność bycia jej przedmiotem. Co więcej zabezpieczenie to może nam dać nasz kontrahent, jak i osoba trzecia. Wystarczające jest zaistnienie długu, umówienie się, co do tego, co będzie przedmiotem hipoteki, podpisanie notarialnej umowy w zakresie ustanowienia tego zabezpieczenia i jego wpis do księgi wieczystej prowadzonej dla tego przedmiotu.

Zaraz, zaraz... Po co chodzić do notariusza, płacić mu za jego usługi? Przecież są inne – należy wspomnieć – bezpłatne zabezpieczenia. Słyszeliśmy przecież coś o zastawie na rzeczach ruchomych, czy na obciążalnych prawach majątkowych, wekslu, poręczeniu, itp. No właśnie, przecież – okazuje się – że samochód kupującego jest więcej warty niż połowa ceny naszego mieszkania.
Pomyślmy więc – jaka będzie wartość tego samochodu po nieprzewidzianej kolizji z tramwajem, lub po jego spłonięciu w wyniku awarii jakiegoś elektrycznego podzespołu? A co w przypadku kradzieży samochodu? Przecież zabezpieczeniem jest właśnie jego wartość. Weksel, poręczenie? – A kto nas zapewni, że obowiązani do zapłaty weksla lub poręczyciele, za pół roku, będą w odpowiedniej kondycji finansowo-majątkowej, by za kupującego dług spłacić, gdy jego dłużnik nie wywiąże się z obowiązku zapłaty? Utrata pracy, czy choroba, to jednak dość częste sytuacje losowe obniżające lub wyłączające zdolności do spłaty wierzytelności. Chyba jednak zbyt dużo znaków zapytania i niepewności, a szukamy przecież rozwiązań pewnych.

Niestety i hipoteka zupełnej pewności nam nie daje, wszak mieszkanie będące przedmiotem hipoteki może ulec zupełnemu lub znacznemu zniszczeniu. Nieruchomość budowlana w dniu ustanowienia hipoteki, na mocy uchwały rady gminy zmieniającej plan zagospodarowania przestrzennego gminy na terenie jej położenia, może za pół roku stać się dużo mniej wartą nieruchomością o przeznaczeniu rolnym.
I jedno i drugie – prawda, rzecz jednak w prawdopodobieństwie wystąpienia określonych okoliczności. Poszukajmy zatem w pamięci, ile w ostatnim roku, zanotowaliśmy w najbliższym nam otoczeniu przypadków dotyczących kradzieży lub zniszczenia aut, a ile zniszczenia mieszkań lub obniżających wartość nieruchomości zmian w planie zagospodarowania przestrzennego gminy? Zasadniczo. odpowiedź na to pytanie, jak i powyższe uwagi co do minusów pozostałych wymienionych zabezpieczeń, będą wyznacznikami jakości hipoteki, jako zabezpieczenia, w stosunku do jakości zastawu, weksla, czy pomocniczej lub zastępczej odpowiedzialności poręczycieli.
Niestety, w kontekście sądowo-komorniczej metody realizacji zabezpieczenia hipotecznego i określonej w przepisach procedur – cywilnej (art. 1025 i następne ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego) i administracyjnej (art. 115 i następne ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji) – kolejności zaspokajania wierzycieli z objętego egzekucją majątku dłużnika i sposobu podziału kwoty uzyskanej z jego sprzedaży, to nie wszystko w temacie jego minusów, aczkolwiek sytuacja wierzyciela hipotecznego jest i tu lepsza, niż niektórych innych wierzycieli.
No i jeszcze wartość zabezpieczenia – pamiętajmy, że – z reguły – w komorniczym postępowaniu licytacyjnym nie uzyskuje się pełnej wartości podlegających egzekucji rzeczy, stąd jeszcze przed podjęciem decyzji o odroczeniu płatności reszty ceny sprzedaży należałoby zorientować się, czy w przypadku przymusowej sprzedaży wspomnianego mieszkania jesteśmy w stanie uzyskać cenę, która – przy założeniu, iż będziemy jedynymi wierzycielami naszego kontrahenta – zaspokoi w pełni nasze roszczenia.

No dobrze, zdecydowaliśmy się. Sprzedaliśmy mieszkanie, uzgodniliśmy zapłatę połowy ceny w terminie półrocznym. Kupujący, co do jej zapłaty poddał się dobrowolnie, w treści aktu notarialnego, egzekucji i – dodatkowo – ustanowił na nabytym lokalu, na zabezpieczenie zapłaty reszty ceny, hipotekę, a sąd dokonał jej wpisu do księgi wieczystej. Jak wcześniej się domyślaliśmy, pół roku minęło w mgnieniu oka, ale, niestety – czego nie chcieliśmy się domyślać – oczekiwane pieniądze nie wpłynęły na nasz rachunek bankowy. Kupujący nie unika, co prawda kontaktu z nami, ale nie mieszka już w naszym dawnym mieszkaniu – podobno, tak mówią ludzie, przegrał je w kości z dawnym pracodawcą, nie jeździ już piękną nową limuzyną, a jakimś zdezelowanym autem-staruszkiem, bezskutecznie poszukuje pracy, przy życiu utrzymują go tzw. dobrzy ludzie, a na domiar złego, i o dziwo, jego dłużnik znajduje się w analogicznej sytuacji życiowej, i wcale nie jest on nowym właścicielem tego mieszkania, a jest nim syn tego dłużnika, który co prawda przebywa aktualnie za Atlantykiem, ale kontaktu z nim nie ma żadnego.

Nie denerwujemy się, tylko bezzwłocznie zaczynamy działania prawne zmierzające do odzyskania naszych pieniędzy.
Po pierwsze – uzyskujemy w sądzie klauzulę wykonalności dla aktu notarialnego sprzedaży ze wskazaniem egzekucji na sprzedane mieszkanie. Sąd na nadanie tej klauzuli ma 3 dni, liczone od dnia złożenia w tym przedmiocie wniosku.
Po drugie przedstawiamy komornikowi akt notarialny sprzedaży lokalu z klauzulą wykonalności i żądamy od niego wszczęcia egzekucji z tego lokalu, celem odzyskania reszty ceny sprzedaży, a także – zgodnie z przepisem art. 69 wyżej wspomnianej ustawy o księgach wieczystych i hipotece – mieszczących się w sumie hipoteki roszczeń o odsetki oraz o przyznanych kosztów postępowania, jak również innych roszczeń o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Orientujemy się przy tym, czy nasz dłużnik ma innych wierzycieli i jakie są nasze szanse na całkowite zaspokojenie w wyniku działań komornika.
Jeżeli uważamy, że nie poradzimy sobie w tych działaniach sami, zatrudniamy do nich adwokata lub radcę prawnego, którzy będą mieli za zadanie poprowadzić nas "za rączkę" w gmatwaninie niejasnych przepisów, wyjaśnić wszystko co ze sprawą jest związane, względnie także reprezentować nas w samym postępowaniu egzekucyjnym.

Efekt wszystkich podjętych działań da nam odpowiedź na pytanie, czy hipoteka spełniła nasze oczekiwania, czy należało raczej czekać na posiadającego pieniądze – wydaje się pewniejszego – kontrahenta? Niestety, a priori nie będziemy mogli poznać tej odpowiedzi. Spróbujmy jednak odpowiedzieć sobie także na pytanie, w jakiej sytuacji bylibyśmy teraz bez hipotecznego zabezpieczenia?
A może, w ramach podejmowania decyzji o sprzedaży, należało od kupującego zażądać kilku zabezpieczeń? Wszak chęć lub brak chęci rozmowy z nami o zabezpieczeniach, mogły nam odsłonić rzeczywiste, nie rozpoznane dotąd, intencje potencjalnego kupującego – choćby na zasadzie im mniej chęci, tym więcej naszego ryzyka. Z drugiej strony – pamiętamy – próbowaliśmy, acz bez przesady, wczuwać się w sytuację prawną naszego potencjalnego kontrahenta i rozumieć, że oczekiwanie od niego pewnego przesadnego poziomu zabezpieczeń może go zniechęcić do dalszych pertraktacji.

Pewnym jest zawsze to, iż pytania o istniejące możliwości zabezpieczenia naszych interesów majątkowych, o możliwe do zaistnienia ryzyka podejmowanych decyzji, należy zawsze kierować do notariusza, któremu chcemy powierzyć udokumentowanie planowanej umowy.
I niech nie zdziwi nas, gdy odpowiedzią na nasze wątpliwości będzie to, iż nie ma stuprocentowego, dla każdej ze stron, zabezpieczenia podejmowanych działań prawnych, że podstawą obrotu cywilnoprawnego jest minimum wzajemnego zaufania stron, co do tego, że jej postanowienia zostaną przez nie należycie wykonane, względnie – także – przejawem zaufania do obowiązującego prawa i do organów państwa, ustanowionych do straży nad jego przestrzeganiem, iż w razie niewykonania przez którąkolwiek ze stron ciążących na niej umownych obowiązków, istnieją instytucje prawa materialnego i procesowego, które poprzez przymus państwowy, zmuszą ją do ich wykonania, że sale sądowe są niemymi świadkami spraw wynikłych z wykorzystania przez "sprytnych Igrekowskich" luk i niedoskonałości istniejącego systemu prawnego.
I niech nie zdziwi nas także, iż notariusz nie podejmie za nas decyzji i nie zdejmie z nas ryzyka ich podjęcia. To my sprzedajemy mieszkania i my ryzykujemy podejmując w tej sprawie kolejne decyzje.
Oczekujmy za to od notariusza wyjaśnień w jakich warunkach prawnych mamy możliwość działania. Z pewnością przedstawi on nam i inne możliwości postępowania, nie łudźmy się – także mające plusy i minusy.

* * *

Zlecając notariuszowi udokumentowanie ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie płatności przez kupującego ceny lub jej części w treści aktu sprzedaży (czynności – główna i uboczna) nie ponosimy dodatkowych kosztów wynagrodzenia notariusza. Płacimy tylko podatek od ustanowienia hipoteki i opłatę sądową za jej wpisanie do księgi wieczystej (przy składaniu wniosku o jej wykreślenie zapłacimy także opłatę sądową).
Gdy ustanowienie hipoteki nie jest czynnością uboczną w stosunku do innej umowy, lub gdy czynności te dotyczą innych grup podmiotów, notariusz nalicza, poza podatkiem i opłatą sądową, jego wynagrodzenie na podstawie §§ 2, 3 i 6 lub 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, zależne od sumy hipoteki i wierzytelności jaką zabezpiecza.

Robert Wiciński

 

Strona główna


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kancelaria Notarialna – Robert Wiciński – Notariusz, Aleksandrów Łódzki

© by Robert Wiciński 2018